Art der baulichen Nutzung des “Matulusgartens”

Derzeitige Nutzung

Der Vorentwurf geht bezüglich der derzeitigen Nutzung der näheren Umgebung des Plangebiets von unzutreffenden Voraussetzungen aus. Die bauliche Nutzung ent­lang der Matulusstraße entspricht, abgesehen vom Krankenhausgrundstück, fast durchgehend einem reinen Wohngebiet. Die Ausführungen auf S. 7 des Vorentwurfs zur Begründung, wonach es neben der Klinik „mehrere medizinische Einrichtungen … sowie Dienstleistungs- und Handelsunternehmen in verschiedenen Bereichen (z.. Fremdenverkehr, Holzbau, EDV und Investment)” gäbe, erwecken den falschen Eindruck, es würde in der näheren Umgebung auch gewerbliche Nutzung in mehr als unbedeutendem Umfang stattfinden. Zwar könnte man die Zimmervermietung durch den „Mirtlwirt” vielleicht noch dem „Fremdenverkehr” und den gegenüberlie­genden Friseurladen dem Bereich der „Dienstleistung” zuordnen. Beide Nutzungen befinden sich jedoch am Ende der Matulusstraße, Ecke Laufener Straße, und kön­nen der näheren Umgebung schon nicht mehr zugeordnet werden. Der Friseur wäre zudem als Handwerksbetrieb zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets ausnahmsweise auch in einem reinen Wohngebiet zulässig (vgl. § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauGB). Die Räume des ebenfalls gegenüber dem „Mirtlwirt” liegenden Architektenbüros sowie das am anderen Ende der Matulusstraße liegende Dentalla­bor dienen der Berufsausübung freiberuflich Tätiger im Sinne des § 13 BauGB und sind daher ebenfalls in einem reinen Wohngebiet zulässig. 

Das Krankenhaus stellt fraglos eine „medizinische Einrichtung” dar. Sonstige medi­zinische Einrichtungen, Dienstleistungs- und Handelsunternehmen (einschließlich Holzbau, EDV und Investment) finden sich in der näheren Umgebung aber nicht.

Geplante Nutzung

Zu beanstanden ist zunächst, dass statt einem reinen nur ein allgemeines Wohnge­biet festgesetzt werden soll (S. 17).

Zur Befriedigung des Wohnbedarfs sind die vorgesehenen Flächen für Dienstleis­tung (Gewerbeflächen) wie etwa „ein Cafe oder Dienstleister” (S. 15) unnötig. Auch die bisher vorhandene reine Wohnnutzung in der Umgebung war auf solche Flächen nicht angewiesen.

Wenn die Begründung ausführt, es solle im Gegensatz zum bisherigen „vorwiegen­den” Wohncharakter des Gebiets „eine breitere Nutzungsmischung” ermöglicht werden (S. 17), so steht dies im Widerspruch zu dem angeblich ausschließlichen Ziel der Planung, einen angenommenen hohen Bedarf „an zusätzlichem Wohn­raum” (S. 3) zu befriedigen. Der Stadtrat wird dies in der planerischen Abwägung zu würdigen haben.

Nach den Ausführungen im Vorentwurf der Begründung sollen ferner „lediglich die nach § 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 BauNVO” in einem allgemeinen Wohngebiet „ausnahmsweise zulässigen Nutzungen ausgeschlossen werden (S. 17). Ausnahmswei­se zulässig sollen also bleiben: 

Wie das mit dem angeblichen Ziel der Planung, echten und dauerhaften Wohnraum zu schaften vereinbar sein soll, ist das Geheimnis des Bauträgers, in Deutschland jedenfalls wird das Bundesverwaltungsgericht “Wohnnutzung” als auf Dauer angelegte Häuslichkeit definiert. Darunter fällt ein Beherbergungsbetrieb ganz sicher nicht. 

Maß der baulichen Nutzung

Die Bebauungsdichte fügt sich -entgegen der Behauptung auf S. 18 -nicht optimal in die Nachbarschaft ein, sondern überschreitet das in der Nachbarschaft vorhande­ne durchschnittliche und prägende Maß deutlich. 122 Wohneinheiten sollen hier un­ter Außerachtlassung der in der Matulusstraße mit Ausnahme des Krankenhaus­grundstücks ausschließlich anzutreffenden zweigeschossigen Bauweise auf engs­ten Raum „gepresst” werden. Dass im Norden und Osten „hochgeschossige Mehr­familienhäuser (bis zu sieben Geschosse)” anzutreffen sind (S. 18), ist unzutreffend. In der Matulusstraße findet sich kein einziges hochgeschossiges Mehrfamili­enhaus. Das siebengeschossige Gebäude auf FI. Nr. 536/1 erscheint als singulärer baulicher Fremdkörper, liegt nicht an der Matulusstraße, sondern am Petersweg, und prägt die Bebauung weder an der Matulusstraße noch -worauf es allerdings nicht ankommt -am Petersweg. 

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